经营贷，危矣。
7月22日，高层正式宣布：制定金融法，依法将所有金融活动纳入监管。
图自观察者网
注意关键词：所有和监管。
这几乎就预示着，与房地产密切相关的经营贷，未来将被纳入监管体系，意味着什么不言而喻。
我们就这件事咨询了几位经营贷从事者，但他们却出乎意料表示：
完全不慌，因为经营贷能不能熬过这两年都难说，更不用说短时间难以出台的金融法了。
这究竟是怎么一回事呢？
经营贷流程示意图 图自互联网
（所谓经营贷，本意是银行为中小微企业生产经营而设计的贷款产品，最低年化2.8%，需要有房产做为抵押物。由于较低的利率，经营贷常被贷款中介、购房者钻空子，假借公司名义贷款，用于购房或偿还房贷。）
雷声滚滚
这两天，从事经营贷多年的老杨正筹备更换赛道。
问其原因，老杨表示：新客户不来，老客户爆仓，还有啥好做的。
也不怪老杨如此悲观，因为今年楼市的各类热点，几乎都掐着经营贷的命门。
一、利率差都快没了
6月1日，杭州经营贷被暴击。
根据政策指导，杭州首套房贷利率骤减70BP，降至3.25%。
531首付&利率下调图，现首套房贷利率为3.15%
同时段内，杭州经营贷利率还维持在2.8-3.3%，利差优势荡然无存。
“本以为这个利率能维持几个月，没想到才2个月，又降了10BP，3.15%的首套房贷和差不多3%的经营贷，鬼都知道怎么选！”老杨沮丧的说。
二、房价跌太惨了
经营贷使用周期很短，通常3-5年，到期后得重新评估抵押物的价值进行续贷。
老杨的一位客户，3年前入手申花1套房子，经营贷450万，只还利息，今年到期后续贷，评估价降至300万，资金缺口巨大，如今正四处筹钱。
图自手边卖房
这还不是个例，21年有投资客5万/㎡入局未科映月台，今年经营贷到期，房价已然跌麻了，400多万亏本出逃，低于市场价一百多万。
不夸张的说，前两年房价高点时经营贷入场的投资客，今年都在忙着找钱或卖房。
三、监管越来越严
据央行数据，2020年初，全国商业银行经营贷余额总计11.54万亿，到2023年底，这一数值达到了22.15万亿，足足增长了10.61万亿。
“你猜，这些新增的经营贷，有多少流向房地产了呢？”老杨问道。
图自网络
因此，今年开始，银行也开始了自我清查，一旦查到违规，放贷人背处罚，贷款人被抽贷，毫无商量余地。
而对于还想经营贷的朋友，老杨则建议他们提前看下7月1日施行的《个人贷款管理办法》。
图自国务院公报
在利率、房价、监管三重暴击下，经营贷风险暴露无疑，因此购房者们再想动经营贷的念头时，千万三思。
普通人也要小心
那么，是不是不办经营贷就没风险了呢？
聊天中，老杨透露的两个案例值得大家警惕。
一、经营贷的房子要小心
小陈在中介推荐下，相中了一套房产，前期一切顺利，和房东也谈妥了价格，约定了付款和交房时间等细节。
但万万没想到，在支付20多万首付款后，办理过户之前，房子被银行查封，通知小陈无法过户。
图自网络
小陈之后了解到，该套房产是房东用经营贷买的，今年贷款到期，评估价下跌银行不给续贷，房东资金链断裂，导致房产被查封。
而小陈支付的首付款，至今也没有明确说法。
二、莫名其妙当法人、股东
老王是一个普通打工人，有一天，家中表哥想让他当公司的法人，两个月后变股东，鉴于和表哥日常关系不错，老王同意了，想着只是挂个名而已，没多大事。
半年后，表哥突然拿着一份空白合同来找老王签字，还要录视频，这引起了老王的质疑，拒绝签字，最终不欢而散。
图自刘雪莹律师团队
事后老王才知道，表哥在用经营贷炒房，公司不过是一个空壳，当时的合同是用于过桥拆借，原来的银行不给续贷，打算换一家银行。
这两个案例足以说明一个问题：今年大批经营贷到期，其中引发的危机，真实发生在你我身边。
因此，大家一定要小心，购买二手房时要注重房屋尽职调查和资金监管；同时，一定切记，不要替别人公司做法人，无论是不是经营贷，都要万分谨慎。
上述种种，其实只说明一件事：
将经营贷用于购房，底层逻辑就是错的，无论再怎么美化，都有风险。
所以，在有选择的情况下，切勿轻易尝试，否则可能会竹篮打水一场空。
